Le gouvernement vient de publier un décret attendu précisant les conditions d’exonération des droits de mutation pour les primo-accédants à la propriété. Cette mesure fiscale vise à faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes en réduisant les frais liés à l’achat d’un premier logement. Quelles sont les nouvelles modalités ? Qui peut en bénéficier ? Quels sont les plafonds de ressources et de prix des biens concernés ? Décryptage des changements apportés par ce texte qui entrera en vigueur prochainement.
Les contours de la nouvelle exonération pour les primo-accédants
Le décret publié au Journal officiel vient préciser les modalités d’application de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pour les primo-accédants, prévue par la loi de finances pour 2023. Cette mesure s’inscrit dans la volonté du gouvernement de favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.
Concrètement, les primo-accédants remplissant certaines conditions de ressources pourront bénéficier d’une exonération totale ou partielle des droits de mutation, communément appelés « frais de notaire », lors de l’achat de leur première résidence principale. Ces droits, qui représentent environ 5,8% du prix d’achat d’un bien immobilier ancien, constituent souvent un frein important à l’accession à la propriété.
Le décret fixe notamment :
- Les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour être éligible
- Les plafonds de prix des biens concernés par l’exonération
- Les modalités de calcul du taux d’exonération
- Les justificatifs à fournir pour en bénéficier
Cette exonération s’appliquera aux actes authentiques signés à compter du 1er janvier 2024, pour des acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.
Conditions d’éligibilité : qui peut bénéficier de l’exonération ?
Pour pouvoir prétendre à cette exonération fiscale, les acquéreurs devront remplir plusieurs conditions cumulatives :
Être primo-accédant
Le dispositif est réservé aux personnes physiques n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des trois dernières années précédant l’acquisition. Cette condition s’apprécie pour chacun des acquéreurs à la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.
Dans le cas d’un couple marié ou pacsé, il suffit que l’un des deux membres remplisse cette condition pour que le ménage soit éligible. Pour les acquisitions en indivision, tous les acquéreurs doivent satisfaire à ce critère.
Respecter des plafonds de ressources
Le revenu fiscal de référence du foyer fiscal de l’année N-2 (soit 2022 pour une acquisition en 2024) ne doit pas excéder certains plafonds, variables selon la composition du foyer et la zone géographique :
- 41 618 € pour une personne seule en zone A bis
- 62 427 € pour un couple en zone A
- 74 912 € pour un couple avec deux enfants en zone B1
- 67 421 € pour un couple avec deux enfants en zone B2 ou C
Ces plafonds correspondent à ceux du prêt à taux zéro (PTZ) majorés de 30%.
Acquérir un logement respectant des plafonds de prix
Le prix d’acquisition du logement, hors frais d’acte et commission d’agence, ne doit pas dépasser certains plafonds fixés par zone géographique :
- 517 000 € en zone A bis
- 409 000 € en zone A
- 313 000 € en zone B1
- 250 000 € en zones B2 et C
Ces plafonds correspondent à ceux du dispositif Pinel majorés de 30%.
S’engager à occuper le logement comme résidence principale
Les acquéreurs devront s’engager à occuper le logement à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 3 ans à compter de son acquisition. Des exceptions sont prévues en cas de force majeure, mutation professionnelle ou autres événements imprévisibles.
Calcul et modalités d’application de l’exonération
Le taux d’exonération des droits de mutation varie selon le niveau de ressources des acquéreurs par rapport aux plafonds fixés :
Exonération totale
Une exonération totale des droits de mutation est accordée lorsque le revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds de ressources du PTZ.
Exonération partielle dégressive
Une exonération partielle dégressive s’applique lorsque le revenu fiscal de référence est compris entre les plafonds du PTZ et ces mêmes plafonds majorés de 30%.
Le taux d’exonération est alors calculé selon la formule suivante :
Taux d’exonération = (Plafond de ressources majoré – Revenu fiscal de référence) / (Plafond de ressources majoré – Plafond de ressources PTZ) x 100
Par exemple, pour un couple avec deux enfants en zone B1 dont le revenu fiscal de référence est de 65 000 € :
- Plafond PTZ : 57 632 €
- Plafond majoré : 74 912 €
- Taux d’exonération = (74 912 – 65 000) / (74 912 – 57 632) x 100 = 57,3%
Dans ce cas, le couple bénéficiera d’une exonération de 57,3% des droits de mutation.
Application aux différents types de droits
L’exonération s’applique à l’ensemble des droits de mutation à titre onéreux, soit :
- La taxe départementale (4,5%)
- La taxe communale (1,2%)
- Les frais d’assiette et de recouvrement (2,37% du montant des taxes)
En revanche, elle ne concerne pas les émoluments du notaire ni les autres frais liés à l’acte.
Formalités et justificatifs à fournir
Pour bénéficier de l’exonération, les acquéreurs devront fournir au notaire chargé de la vente plusieurs justificatifs :
- Une attestation sur l’honneur indiquant qu’ils n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des trois dernières années
- Le dernier avis d’imposition sur le revenu faisant apparaître le revenu fiscal de référence
- Une déclaration d’engagement d’occuper le logement à titre de résidence principale pendant au moins 3 ans
Le notaire sera chargé de vérifier l’éligibilité des acquéreurs et d’appliquer l’exonération lors de la rédaction de l’acte authentique.
Impacts et enjeux de la mesure
Cette nouvelle exonération fiscale pour les primo-accédants suscite plusieurs réflexions quant à ses impacts potentiels sur le marché immobilier et l’accession à la propriété :
Un coup de pouce significatif pour les ménages modestes
Pour les ménages éligibles, l’économie réalisée peut être substantielle. Sur un bien de 250 000 € en zone B2, l’exonération totale des droits de mutation représente une économie d’environ 14 500 €, soit près de 6% du prix d’achat. Cette somme peut permettre de financer une partie de l’apport personnel ou des travaux.
Un risque d’effet inflationniste ?
Certains observateurs craignent que cette mesure n’entraîne une hausse des prix de l’immobilier dans les zones tendues, les vendeurs étant tentés d’intégrer cette économie fiscale dans leur prix de vente. Le plafonnement des prix des biens éligibles devrait toutefois limiter ce risque.
Un dispositif complexe à mettre en œuvre
La multiplicité des critères d’éligibilité et le calcul du taux d’exonération partielle risquent de complexifier le travail des notaires et des agents immobiliers. Une période d’adaptation sera sans doute nécessaire pour que tous les acteurs s’approprient le dispositif.
Quelle articulation avec les autres aides à l’accession ?
Cette exonération vient s’ajouter aux dispositifs existants comme le PTZ ou le Prêt Action Logement. Il conviendra d’étudier son articulation avec ces aides pour optimiser le montage financier des primo-accédants.
Perspectives et évolutions possibles
Si cette mesure constitue une avancée significative pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, plusieurs pistes d’amélioration sont déjà évoquées :
Élargissement du dispositif
Certains acteurs du secteur plaident pour un élargissement des critères d’éligibilité, notamment en relevant les plafonds de ressources et de prix des biens concernés dans les zones les plus tendues.
Pérennisation de la mesure
Actuellement limitée à trois ans, l’exonération pourrait être pérennisée si son efficacité est démontrée. Une évaluation de son impact sur le marché immobilier et les finances publiques sera nécessaire.
Simplification des modalités
Une simplification du calcul de l’exonération partielle pourrait être envisagée pour faciliter la mise en œuvre du dispositif par les professionnels de l’immobilier.
Articulation avec la politique du logement
Cette mesure s’inscrit dans une réflexion plus large sur la politique du logement et l’accession à la propriété. Elle pourrait être complétée par d’autres dispositifs visant à favoriser la construction de logements abordables ou à mobiliser le parc privé existant.
L’exonération des droits de mutation pour les primo-accédants constitue une avancée notable dans la politique d’aide à l’accession à la propriété. Si ses modalités d’application restent complexes, elle devrait permettre à de nombreux ménages modestes de concrétiser leur projet immobilier en réduisant significativement les frais liés à l’acquisition. Son impact réel sur le marché immobilier et son articulation avec les autres dispositifs existants devront être suivis de près pour en évaluer l’efficacité et envisager d’éventuelles adaptations.